回望改革開放四十多年的歷程，中國民營房企至少經歷了兩輪蕩氣回腸的崛起與蛻變。
第一輪民營房企的興起，是上世紀90年代以海南為標志的“野蠻生長”時期。經濟特區政策催化下，海南GDP增速一路攀升，也帶動了房地產市場的發展。但政策收緊后泡沫破裂，這場“狂歡”最終成為行業第一次慘烈的周期教育。
第二輪民營房企的崛起，始于1998年的23號文，是千億房企群星閃耀的“黃金時代”。這是許多人親身經歷的房地產波瀾壯闊的二十余年。2021年，千億房企的數量更是達到42家，其中民企占比達74%，成為當之無愧的行業主導者。
但過去幾年，行業在疫情沖擊、國際經貿環境劇變、調控深化的三重壓力下，民營房企進入殘酷的出清階段。民企很難，但即便在這樣的至暗時刻，我們依然能夠看到民營房企“新勢力”的崛起。而且，歷史也在告訴我們：沒有永遠的寒冬，只有迭代的重生。我們比任何時候都更堅定地相信——中國民營房企的第三輪崛起，不是是否會到來的問題，而是以何種姿態登場的問題。
一、民營房企的第三輪崛起，是必然
民營房企必將迎來新一輪蓬勃發展，這份信心源于三個堅實的支點：
1、市場夠大：即便當前行業承壓，中國房地產市場的體量依然龐大，居民對美好居住的向往從未改變。以人為本的新型城鎮化正在推進，城鎮化率從當前的67%提高到發達國家普遍水平的80%，還有不少提升空間。正如《哪吒》點燃沉寂已久的觀影熱情所揭示的：需求從未消失，關鍵在于能否提供真正契合需求的優質供給。
住得更大、更好，是每個家庭的永恒追求，尤其是國家積極回應人民對美好生活的向往，各地政府抓樣板、立標準、建制度，大力推動“好房子”建設，相應的市場新活力也被激發出來，很多“好房子”項目都賣得不錯。
大家不妨回想一下2009年，那時全國新房成交量也只有9.5億平米，但日子不也過得挺好？企業有錢賺，房子有質量。所以真的不用慌，我們完全有辦法把東西做得更精、更好，未來的路還很寬。
2、機制靈活：歷史證明，民營房企擁有國資背景企業難以比擬的靈活性和旺盛生命力。在上一輪周期中，一批優秀民營房企正是憑借高效的機制，充分調動團隊的潛能，撬動市場，創造了令人矚目的業績。這份創新與拼搏的基因，是民營房企最寶貴的財富。
3、法律撐腰：國家層面對民營經濟的支持力度空前。2025年《中華人民共和國民營經濟促進法》及最高人民法院配套《指導意見》的出臺，為民企發展構筑了堅實的法治保障。可以說，當前正是民營經濟營商環境獲得最強有力政策支持的時期。
二、行業陣痛也是必然，但升級迭代勢在必行
為什么說行業陣痛是必然的，有四個方面的原因：
1、國際環境變化帶來的沖擊：中美貿易摩擦等國際環境變化帶來的影響非常大，而且是全局性的，房地產并非唯一承受壓力的行業，只是其中之一。更重要的是，中美博弈在本質是一場圍繞美元霸權的金融攻防戰。房地產作為資金資源高度密集的產業，因此受到的沖擊也更加顯著、更為深遠。
2、國家經濟結構轉型升級的需要：房地產說到底還是一個資金資源密集型的產業，不能像科技一樣為國家撐腰，當下不該再占用太多資源。另外，房地產的階段性歷史使命完成了，我們國家的人均居住面積從2000年的10.3平米，提高到現在的41.2平米，足足增長了3倍，住得更“大”的需求已經得到了滿足。所以說，房地產行業自身的深度調整與模式轉變，正是順應這一歷史進程的必要之舉，接下來的任務就是住得“好”。
3、社會美好生活發展的需要：過去住宅“商品化”的二十多年里，更注重建筑面積的放大，而忽略了對場景、內容、體驗等方面的提升。現在我們對美好居住的追求也不再是簡單意義上的大了，而是“好”。我們的品質意識在覺醒，我們需要的是更安全、更舒適、更綠色、更智慧的“好房子”。
4、行業自我升級的必然：過去，依賴“高負債、高杠桿、高周轉”的粗放發展模式，雖然迅速做大了市場，卻也過度消耗了大量的資源與資本，并積累了很多風險。雖然過去二十多年建造了約300億平米的物理空間，但這些存量物業還存在巨大的內容缺口。這種缺口正蘊含著極大的市場機遇——城市更新，通過更新改造，為既有空間注入新的功能與活力。與此同時，增量市場也已轉變為“買方市場”。當新房供應過剩，客戶對品質、體驗與服務的要求越來越苛刻的時候，你會發現，增量市場的發展關鍵不再是規模，而是居住者的需求、企業極致產品力的提升。
所以，在國際環境沖擊、國家經濟結構轉型、社會美好生活發展以及行業自身壓力的推動下，未來行業要以更低的金融杠桿，更好的產品品質，更多元的應用場景，來實現更健康的發展。
當下所做的一切改變，與其說是升級，不如說是一種回歸，回歸到98年的23號文，回歸到房地產行業的初心——“商品化”與“社會化”的平衡。
什么是住房“商品化”與“社會化”的平衡？過去二十多年，我們看到房地產行業的波瀾壯闊，但并不是所有人都知道，其實過往這么多年，真正推動房地產行業發展最核心的底層基礎，就是兩個歷史性的文件：
一個是1994年出臺的43號文——《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》，當年這個文就提出，未來要推動中國住房制度改革，要“實現住房商品化、社會化”。1994年的文作為探索和試驗，運轉了四年。
到1998年，官方就發布《國務院關于進一步深化城鎮住房改革 加快住房建設的通知》，也就是第二個歷史性文件——23號文。《通知》中明確要“穩步推進住房商品化、社會化”。其實，23號文現已被公認為是中國房改的開創性文件，所有地產從業者也都受益于98年的23號文。
這兩個文件里面都提到兩個同樣的詞，叫做“商品化”與“社會化”。20年過去了，到2018年，我們明顯感覺到，“商品化”過渡，但“社會化”不足，所以在2018年我們開始對地產行業深度調控，也是想用有形的手再平衡住房的“商品化”和“社會化”。
三、直面困境，尋找破局之道
行業確實還很難，“止跌回穩”確實也還在進行中。
這些年，新房銷售額和房企到位資金較高峰時期的腰斬，絕對量已經回到了10年前；行業主體的萎縮，規模房企已經倒下了40%，絕大多數是民營房企，而且風險仍未出清；還有從業人員的減少，房地產從業人員已經比2019年少了接近94萬人，其中民營房企占93%。
但在這承前啟后的過程里，仍有大量的民營企業在前行。全國范圍內至少還有300多家新的民營房企很活躍，他們在堅守、在探索、在破局，他們是行業的火種，也是民營房企未來的希望。
這里面主要有三股新勢力表現突出：地產深耕型：根基扎實，但審慎拿地，追求穩健。跨界投資型：多來自制造業，以價值投資邏輯進入。初創資管型：由前頭部房企高管創立，憑借經驗與合作穩扎穩打。
當然，還有一些本身主業就在房地產相關產業鏈條內的產業鏈延伸型企業，如貝殼旗下的貝好家，依托產業鏈和客戶優勢，發展住宅開發業務。此外，也不乏一些金融資本推動型企業，憑借雄厚財力與資源，迅速崛起為豪宅市場的新貴。
這些企業有一個共同點，也是跟上一輪民企最大的不同點：對規模的追求沒有那么極致，或者說不標榜自己要怎么沖規模，更注重健康可持續的發展。
就拿河南商丘的金沙集團來說，現在已經是地產圈的“現象級房企”了，產品做得好，但這家企業依然堅持深耕商丘。
再比如四川聯投，深耕四川，成立四年只做了六個項目，但做一成一，每一個項目都盈利，回報良好。
當然，我們在看到這些企業閃光點的同時，也看到民企的困惑：
怎么能夠在敬畏風險的同時，找到適配自身的發展路徑？
去哪里找到一幫志同道合、專業的同路人？
怎么在杠桿可控的前提下，實現穩健增長？
一方面，由于普遍缺乏上一輪地產周期的完整經驗，又在當下持續目睹民企暴雷，加深了他們對未來的恐慌；另一方面，在資源層面，融資渠道的局限與專業人才的不足，以及在綠色建造與智能科技等前沿領域核心技術的缺失，使企業發展受到制約。
中國經濟是一片大海，從來都是在風雨中發展壯大，更何況房地產行業。無論是否極泰來，還是浴火重生，它本質都是一次向更高形態的進化和鍛造。
這個過程很難受，但也充滿希望。
當前中國已成為全球第二大經濟體，必將持續受益于全球化紅利，中國資產長期向上的趨勢是確定的。近期，不少外資涌入就是最好的證明。
人們對美好生活的向往一直存在，從未改變。我們房地產行業不僅是國計民生的基石，還是科技應用的重要場景，更是人們追求幸福生活的核心載體。它的價值，無可替代。
盡管行業當前未必是在絕對底部，但確實已處于較低位置，企穩并不遙遠。
在這場行業進化中，更具活力的仍然是民營企業。改革開放四十多年的歷程一次次證明，民營經濟擁有最強的韌性與智慧——辦法永遠比問題多。只要看清趨勢，找準癥結，就一定能突破困局，再次崛起。
（本文來自億翰智庫）